管理組合法人化｜一般財団法人首都圏マンション管理サポートセンター

●管理組合を法人化することのメリット・デメリットは

●法人化しても変わらないことは

弊社がサポートできる内容を下記に記載いたします。

【メリット】
①組合活動の活性化に繋げられる
・管理組合を法人化することにより組織として安定性・継続性を確保でき、区分所有者（組合員）の所属意識の向上、役員としての自覚・責任感が増すことで、組合活動の活性化に繋げられる可能性があります。

②管理組合が不動産の登記名義人となれる
・管理組合はマンションが不動産を取得したとしても理事長などの個人名で登記することになります。それにより理事長の任期が来る度に名義変更登記が必要となり多額の登記費用を要することになります。しかし、法人化によりマンション管理組合の名前で登記名義人となれますので、理事長を交代する度に名義変更登記をしなければならない問題を解決することができます。

③管理組合が銀行口座の名義人となれる
・管理費用・修繕積立金について理事長による不正が多々発生している現状において、法人化によってマンション管理組合名義の口座により財産の明確化をはかることができます。また、理事長名義の口座のままで理事長が亡くなってしまった場合、理事長自身の相続財産であるか否かがわからなくなり、マンション管理組合までも相続争いに巻き込まれるケースも存在しておりますので、財産の明確化という観点からも大きなメリットがあります。

④法的手段の簡易迅速性
・規約違反の差止、立退交渉、管理費・修繕積立金滞納（管理費の時効は5年です。）等、管理組合と住民側とのトラブルは法人化により、調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズになります。また、訴訟継続中の理事長が交代により、訴訟手続きが煩雑、訴訟中断等の事態回避が可能となります。

⑤資金調達が容易
・大規模修繕工事、新規不動産購入等で金融機関から借入をする場合は、法人格を備えることによる信用力が増しますので、融資を受けやすく比較的容易に資金調達ができます。
法人でない場合には、理事長や理事全員の連帯保証が求められるなど、手続きが大変になります。

【デメリット】
①法人登記事務の手間
・法人格となることによって、法人の登記事項に変更が生じる際に登記手続きの手間が増えることになります。

②経費の増加
・理事長が再任しても、任期満了により改めて役員の変更登記手続きが必要になりますので、役員の任期は原則2年、規約で長くしても最長3年毎に登記の出費を想定する必要がある。

③法人税課税
・管理組合法人は、区分所有法第47条13項において、公益法人とみなされていますので、法人税法上の収益事業（マンションの敷地内に区分所有者用の駐車場について区分所有者以外の第三者に有料で貸付けている場合）は、駐車場業に該当しますので法人税が課税されます。

変わらない部分
・「管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。」（47条5項）とされており、管理会社や工事施工会社などとの契約や、区分所有者・占有者との間の権利義務も特別な手続きの必要なく、そのまま受け継がれます。
法人税の課税については、法人かどうかではなく、収益事業を行っているかどうかで決まります。

管理組合法人の解散
・管理組合法人の解散に際し、法律上は以下の3つを解散理由として認めています。

1. マンションの建物全部の消失
マンションが消失しますと組合員がいなくなり、組合そのものを維持できません。

2. マンションの専有部分がなくなる
これも1と同じ理由です。

3. 総会で解散決議された時
管理組合法人は特別決議で解散させることができます。
この場合、マンションは存在し区分所有者、管理組合も存在するため、もとの管理組合に戻ることになります。

管理組合を法人化するための手続き
1. マンションの法人化には特別決議が必要
・管理組合を法人化するには区分所有者の4分の3以上に賛成が必要となる特別決議が必要となります。また法人化の決議と共に法人名称を決めなければなりません。

2. 管理組合法人には決まった名称がある
・この名称には「管理組合法人」という文言を利用しなければならないと定められています。一般的には「マンション名」と「管理組合法人」という組合わせです。
＜例＞「◯◯マンション管理組合法人」でも「管理組合法人◯◯マンション」でも構いません。
このルールを破ると罰金が科せられます。

3. 役員人事と規約見直し
・総会では法人化に際し、理事・監事などの役員選任の決議も必要です。任期途中で法人化を行った場合、法人設立時から規約で定めた任期が再スタートすることになるので、規約の附則で、法人化後最初の理事・監事の退任時期を定めることをお勧めします。
また、名称や事務所は、通常は規約に記載があり、「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」の規定（標準管理規約単棟型38条2項）は不要になる等、法人化に併せて、規約の変更も必要になります。

①司法書士による法人登記手続き：30,000円～
※出納業務代行はいたしません。
※詳細は別途お見積りします

②管理規約の改正業務（一般的な業務期間：1～2年間）：月額50,000円～
※規約状態・内容により金額が変わりますのでご相談ください
※理事会・総会出席を含む金額です

◆上記価格は別途消費税がかかります。
◆原則として交通費及び経費立替は別途実費を申し受けます。