管理会社変更｜一般財団法人首都圏マンション管理サポートセンター

①管理会社が適正な管理運営支援をしない

②管理員の教育がなされていない

③きちんと清掃されていない

④大規模修繕の計画対応をしない

⑤会計処理が不透明

⑥担当者の対応が杜撰

⑦前の管理会社のほうが良かった

⑧変更した管理会社のほうがもっと酷い

1. 希望・不満の改善を管理会社に交渉
・今の管理会社には、皆さんのマンションの修繕履歴などのこれまでの管理情報が蓄積されていますので、変わりますと引継ぎなどで厄介な問題が発生します。それは専門家に業務依頼していない場合、契約内容や修繕・管理情報を管理組合にてすべて周知されている前提にて変更手続きをしなければなりません。依って先ず今の管理会社との交渉する不満・希望事項の要請等協議の上取り纏めし、管理費用面を鑑みた専門家交渉代行されることをお勧めします。（第三者を交えることにより管理会社の言い分も周知可能な環境になります）
それでも状況が改善されなければ管理会社の変更を慎重に進めることをお勧めします。

2. 最後の手段として管理会社の変更
・自社の利益ばかりを優先する管理会社、一時の承諾だけで状況改善がなかなかされない場合や管理組合が第一でなく、管理組合の要望に対し誠実な対応がないなどのお話を頂戴することが多々あります。そういった管理会社には厳しく対応し、管理会社の変更をすることが賢明です。しかし、管理会社の変更は、かなりの時間とマンパワーを要し、リスクもありますので専門家のアドバイス・支援を受けることをお勧めいたします。

マンサポの管理会社変更のコンサルタント業務
当財団では本件についてマンション管理士がご担当いたします。
マンション管理士は、管理費削減や管理会社の変更がメインの業務ではなく、管理組合の求めに応じて管理組合の適正な管理運営を支援することを主業務としており、その支援の一環として、管理費や管理会社の見直しをさせていただいています。また、マンション管理士は、もともと管理組合の日常の運営に多くかかわっていますので、アンケートとの実施から組合員の合意形成へ至る手続き、臨時総会の開催の段取り、管理会社変更後の新管理会社の業務の実施状況などのチェックなども適正に実施することが可能です。

3. 管理会社変更の流れ
【ご契約前】
★事前の打ち合わせ(ヒヤリング及び現地確認)
◆ご用意いただく資料◆
決算報告書（総会資料）、管理委託契約書、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画、各種設備点検報告書など
↓
理事会・総会等でのご提案とご承認～当財団とコンサルタント契約へ

【ご契約後】
★事前に管理会社変更のスケジュール案をご提案します。

①変更協議
管理委託契約書の内容と現在の管理会社の管理業務の問題点及び管理組合の管理会社への意見・要望をアンケート等で確認・整理し、その資料をもとに理事会と管理会社の変更を協議します。

②選択条件の検討
管理会社の変更が決まりましたら、管理組合の管理会社への意見・要望をとり入れた共通の仕様書を作成し、新管理会社候補数社（4～5社程度）に見積りを依頼するお手伝いをさせていただきます。
候補先は推薦などがない場合は、できるだけ（一社）マンション管理業協会の会員会社をお勧めしていますが、居住者からの推薦先がある場合は特別扱いとせず、共通の仕様書で他と同一条件で見積をお願いしています。（公平性・透明性の担保）

◆ポイント◆
管理会社の選択は、相見積はしますが管理の内容で判断し、価格だけで選ぶことは、お薦めしていません。首都圏エリアでは、最安値の管理会社より、少し高いが提案内容の良い管理会社が選ばれています。

③一次選考
新管理会社候補各社から届いた見積等の提出資料をもとに各管理会社のわかり易い比較表、各社の経営状態・評判の調査表を作成提示し、管理組合が新管理会社を数社に絞る協議の支援をさせていただきます。

④二次選考
この絞られた数社を、見積金額だけにとらわれず総合的に判断するために、理事会主催の説明会・プレゼンテーションを開催し、その提案内容を理事会にて討議し、新管理会社を内定していただきます。

⑤総会の開催
先の理事会にて内定した新管理会社の承認を得るべく臨時総会を開催し決定します。

⑥契約締結並びに引き継ぎ業務の立ち合い
新たな管理委託契約の締結、引継ぎ完了までの業務のお立会いをさせていただきます。
また総会承認前に必要な新管理会社からの重要事項説明書案や管理委託契約書案などは、事前にマンサポのマンション管理士が内容を確認させていただきますので、理事会の負担が軽減できます。

以上までが管理会社変更の一連の流れです。
尚、管理会社変更に必要な理事会及び臨時総会や説明会等の開催は、必要な場合は現管理会社を通さずに、当会マンション管理士が議案書素案や案内、議事録素案作成など、開催支援をさせていただきます。また、当財団では別途長期支援契約にて、変更後の新管理会社の業務内容のチェックと改善指導などのフォローもさせていただきますので、管理組合の役員様の負担の軽減とリスクからお守りすることができます。

管理会社の変更コンサルタント業務は、経験豊富なマンサポへ

①管理会社業務改善交渉：200,000円～
※詳細については別途お見積りいたします

②管理会社変更業務：400,000円～
※詳細については別途お見積りいたします

③管理会社変更後のフォロー（一般的に１年間契約を推奨しています）：月額50,000円～
※詳細については別途お見積りいたします

◆上記価格は別途消費税がかかります。
◆原則として交通費及び経費立替は別途実費を申し受けます。